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行業(yè)新聞
大量房企快速消失 樓市降價或成2012年主旋律
對于房企而言,2012年將并不好過。在剛剛過去的2011年,隨著中央嚴厲打擊投資投機調(diào)控樓市,量價齊跌成為樓市主基調(diào),一批房企通過各種方式快速消失、倒閉。而隨著政策的持續(xù)從緊,庫存日益增加和資金日漸緊張,房企危機正逐漸加重。在優(yōu)勝劣汰的生存法則逼迫下,市場將迎來更大一輪的調(diào)整。
正在快速消失的房企
2011年12月19日,北京市住建委發(fā)文稱,北京東方時代房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司等473家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書,有效期屆滿后未依法申請延續(xù)或工商營業(yè)執(zhí)照已注銷。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,已注銷上述企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)。
對此,北京市住建委有關(guān)負責人表示,這意味著這473家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將不能在北京市進一步從事開發(fā)。一定程度上,這473家公司今后將在京城樓市消失。
從整體數(shù)字上估算,可以發(fā)現(xiàn)這一波房企消失潮將會持續(xù)進行,甚至會呈現(xiàn)加劇勢頭。據(jù)上述北京市住建委有關(guān)負責人介紹,目前北京市房地產(chǎn)資質(zhì)有效期內(nèi)的企業(yè)大數(shù)是3000家左右。而來自北京市國土部門的數(shù)據(jù)顯示,最近幾年來,北京市每年公開出讓的經(jīng)營性土地的平均供應(yīng)規(guī)模不足200宗,而且今后經(jīng)營性土地供應(yīng)規(guī)模越來越難以超過200宗。假如以5年時間來計算,即便有1000家房企可以獲得土地,原先擁有土地的房企5年內(nèi)也應(yīng)該開發(fā)完畢,那么這就意味著過五年后有將近2000家房企無法獲得新的土地,而且每年市場都會有新的進入者,那么這2000家房企的出路或許也是消失。
房企消失潮并不只是出現(xiàn)在北京。武漢市房管局去年四季度公布的數(shù)據(jù)顯示,截至2011年10月底,武漢共有在冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1375家。相比2010年同期,房企數(shù)量減少了200余家。
被注銷開發(fā)資質(zhì)可以很明顯地判斷房企的生死去留,但很多時候,盡管房企仍然具備開發(fā)資質(zhì),甚至是項目仍然在運轉(zhuǎn),其背后的主人已經(jīng)更改了。如保利地產(chǎn)通過購買項目公司股權(quán)的方式收購北京海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊;近日上海地產(chǎn)界圍繞上海證大外灘地王也是糾葛不斷;杭州綠城則不斷通過賣項目的方式甩包袱。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部不完全統(tǒng)計,2011年上市房企中,股權(quán)出讓共183宗,相比去年增加72宗,增長65%。在當前房企資金充實度大大降低而存貨積壓的情況下,明年房企的股權(quán)并購仍會繼續(xù)。
政策左右樓市命脈?
以北京市場為例。據(jù)了解,項目開發(fā)完畢,土地少、地價高無疑決定了一些房企的去留。
但僅此并不能解釋的是,與去年注銷了185家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)相比,今年的注銷數(shù)量明顯大幅增長。其次,記者從2011年北京注銷開發(fā)資質(zhì)的473家房企中發(fā)現(xiàn),有些企業(yè)的注冊成立時間為2009年、2010年,但僅成立了一兩年就迅速注銷,另外有些房企成立了近20年,偏偏也選擇在2011年注銷。第三,不僅是一些小型房企注銷開發(fā)資質(zhì),一些大型房企如北京世茂投資發(fā)展有限公司,也在這波被注銷的房企中。對此,北京世茂有關(guān)負責人表示,這是因為該公司已開發(fā)完旗下項目。但分析人士指出,這并不排除世茂有看淡北京市場之意。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,房企注銷潮、并購潮、退房潮等等,這些都是表象,背后是中國樓市環(huán)境發(fā)生了巨大變化,在目前的市場環(huán)境下,樓市暴利色彩正在逐漸褪色。一方面是投資投機性需求受到抑制,市場受到凍結(jié)和分流,銷售遇冷,庫存上升;另一方面是融資成本、拿地成本等提高,房企資金壓力巨大,現(xiàn)金為王漸成共識。
萬科北京公司高管肖勁認為,中國樓市說到底是政策市,政策的變化帶來市場的變化,主要是限購、限貸等政策對市場影響較大。
降價將是2012年的主旋律?
從政策層面來看,2012年樓市調(diào)控仍持續(xù)釋放從嚴從緊的信號,一定時間內(nèi)調(diào)控不會松動已是業(yè)內(nèi)共識。
記者通過春節(jié)期間的走訪發(fā)現(xiàn),從市場面來看,樓市仍然十分冷清,交易陷入停滯僵局。在多個售樓處及中介門店,記者普遍看到的是關(guān)店停業(yè)。根據(jù)偉業(yè)我愛我家集團統(tǒng)計,1月16—22日北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為536套,環(huán)比前一周的網(wǎng)簽總量下跌了70.2%,與去年同期相比下跌了83%。全市二手住宅網(wǎng)簽總量為785套,環(huán)比前一周的網(wǎng)簽總量下跌了30.2%,與去年同期相比下跌了86.5%。
世聯(lián)地產(chǎn)分析師認為,房企間競爭加劇乃至并購加劇,成交下降,房價調(diào)整仍將是2012年的主旋律。中國科學院預(yù)測科學研究中心日前發(fā)布2012年中國經(jīng)濟預(yù)測報告顯示,綜合調(diào)控政策、市場供需等各項因素,2012年商品房價格將難以維持增長趨勢,轉(zhuǎn)而進入下行通道,預(yù)計商品房平均銷售價格將同比下降5.3%左右。
但同時也有專業(yè)人士指出,由于開發(fā)商無錢買地等,最終將迫使調(diào)控停止。
不過,應(yīng)該看到的是,一方面高房價確實不可持續(xù),樓市過去一直是暴利行業(yè),房價收入比較高,嚴重影響民生和經(jīng)濟的可持續(xù)性;另外,通過經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的重新組合、產(chǎn)能的重新配置,中國經(jīng)濟不僅有出路,而且將找到新的發(fā)展機遇